不動産はいつ売るのがベスト?

不動産を所有しているご高齢の方は、自分が存命のうちに売却するか、そのまま残すかで迷われている人も多いのではないでしょうか。
では、実際はどちらの方がよりメリットがあるのでしょうか。

相続前に不動産を売却するメリットは?

相続前に不動産を売却するメリットは?
相続前に不動産を売却するメリットは?

そもそも相続税とは、死亡した人の財産を相続や遺贈によって受け取る人が納める税金のことを言います。
不動産は相続発生後の遺産分割協議において、その分割方法をめぐって兄弟間などで争いごとになりやすい傾向にあります。そのため、事前に売却して現金化しておくことで、将来の相続発生時に相続人の間で分けやすくなるというメリットがあります。

なお、相続開始前に、不動産を売却した場合に課税される税金は、一般的な不動産売買と同じですので、譲渡所得に応じて譲渡所得税が課税されます。

相続後に不動産を売却するメリットは?

不動産を相続人が相続した後に売却した場合も、基本的な考え方は同じです。ただし、「相続税の申告期限である相続開始から10ヶ月後の翌日から3年以内」にその不動産を売却した場合は、譲渡所得の計算において、支払った相続税のうち、その不動産にかかる部分の相続税を「取得費」として加算できるという特例制度があります。これを「相続税の取得費加算」と言います。
そのため、相続した不動産をこの期間内に売却すれば、それによって発生する譲渡所得税を節税することができます。

相続税の課税関係は、現金よりも不動産が断然有利

相続税の課税関係は、現金よりも不動産が有利
相続税の課税関係は、現金よりも不動産が有利

相続税の課税対象となるのは、不動産の場合は時価ではなく、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」によって評価されるため、課税評価額が時価よりも非常に低く、これにより相続税を節税することができます。
これに対し、不動産を売却して得た「現金」を相続する場合は、現金自体が課税評価額となるため、相続税については不動産の時と比べるとかなり割高です。
仮に地価の大幅な変動がなく、不動産相続によって相続人の間で争わないのであれば、不動産は相続人が相続後、相続税の申告期限から3年以内に売却することが、課税関係上はベストと言えるでしょう。

相続で不動産を取得した場合、「所有期間」の扱いはどうなる?

譲渡所得税の計算で所有期間は大切
譲渡所得税の計算で所有期間は大切

不動産を売却すると、その「所有期間」に応じて、課税される税率が次のように変わってきます。

長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えている場合…所得税15%、住民税5%
短期譲渡所得:譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年以下の場合…所得税30%、住民税9%

このように取得期間が長い方が、課税される税金が安くなりますので、譲渡所得税の計算において「所有期間」は非常に重要な要素です。
一般的な不動産売買によって不動産を取得した場合は、取得日がそのまま所有期間の起算日となりますが、相続や贈与によって不動産を取得した場合については、被相続人や贈与者の取得時期がそのまま引き継がれることとなります。
よって、被相続人が死亡するまでに5年を超えて不動産を所有していれば、相続人が取得後すぐに売却したとしても、長期譲渡所得として低い方の税率で課税されますので安心してください。

不動産を売却して納税資金に充てる場合の注意点

不動産を売却して納税資金に充てる場合の注意点は?
不動産を売却して納税資金に充てる場合の注意点は?

最近では、相続税の納税資金が十分に準備できていないまま相続が発生したために、相続不動産を売却して得た現金によって相続税を納税するというケースが出てきています。
ただこの方法には、大きなデメリットが2つのあるため注意が必要です。

●デメリット1:相場よりも安く売却させられるリスク
相続不動産を売却して納税資金に充てるためには、相続税の申告納税期限である、「相続開始後10ヶ月以内」がタイムリミットです。このように、不動産を売却する際に「いつまでに売らなければならない」という期限がつくと、売買における価格交渉はどうしても不利に働くため、状況次第では厳しい指し値にもやむを得ず、応じなければなりません。

●デメリット2:相続人の足並みが揃わないリスク
相続不動産は原則として、遺産分割協議が合意に達し、相続する相続人が確定してからでなければ売買手続きに入れません。そのため、仮に不動産が自宅だったりすると、売却に反対する相続人が出てくる可能性があるため、結果として足並みが揃わず、売却して納税資金に充てること自体ができないというケースもあります。

このように、相続不動産を売却して納税資金に充当しようとすると、かなりのリスクを伴うため、できる限り納税資金については生命保険を活用するなどして、別枠できちんと準備しておくことが大切です。

不動産の相続は、十分な事前対策が何より重要

相続における不動産の売買は、売却するタイミングにより税金をはじめ、さまざまな事情が異なってきます。まずはこれらの情報を総合して、自分自身にとっていつ不動産を売却するのがベストなのかについて、事前によく検討し、それに向けて納税資金対策や生前贈与など、必要な対策を早めに講じていくことがとても重要となるでしょう。

何のために売るのか? 目的から逆算しましょう
何のために売るのか? 目的から逆算しましょう

相続に際して不動産の売却を検討する場合は、「いつ売るべきか」を考えるよりも、まずは「何のために売るのか」の目的から逆算して考えると、ベストな売却時期が見えてきます。
また、もしも相続後の売却を検討するのであれば、遺産分割をスムーズに進められるよう、生前に財産目録や遺言書を作成するなどして、将来の相続人のために配慮した準備を心がけましょう。

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