中古マンションの売却はパートナー探しが決め手

パートナー探しは慎重に!
パートナー探しは慎重に!

中古マンションの売却では、多くの人は相場よりも低い価格での売却は避けて、1円でも高く早く売りたいと思うものです。しかし、媒介契約の種類や売却の流れを理解せずに不動産会社に売買の仲介業務を依頼してしまうと、後で後悔することになりがちです。パートナーとなる不動産会社選びや媒介契約の種類は、売却価格や売れるまでの期間といった売買の成否に大きく関わってきます。

ここでは、中古マンションの売却をする際に知っておきたい、売り方の流れや売買に関わる専門用語を解説していきます。

中古マンション売却の流れは?

まずは自身で相場を調べましょう
まずは自身で相場を調べましょう

中古マンションを売却しようと思ったら、まずは不動産情報サイトなどで周辺エリアの間取りが似ている物件の販売価格をチェックして、相場観を養っておきましょう。
その後、複数の不動産会社に売却相談をして、物件価格の査定を依頼します。複数の会社に査定を依頼して意見を聞くと、売り出し価格を決める際にも役立ちます。査定を依頼する際には、購入の際の契約書や重要事項説明書、図面が必要であり、購入時のパンフレットがあると望ましいです。

売却相談での対応や査定をもとにして、売買の仲介を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を結びます。媒介契約は「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類です。

媒介契約の種類は3種類あります
媒介契約の種類は3種類あります

1社のみと媒介契約を結ぶ形態は、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」です。「専任媒介契約」は自分で見つけた買主と直接取引をする自己発見取引は可能ですが、「専属専任媒介契約」では契約した不動産会社を通すことになり不利です。

「専任媒介契約」では、不動産会社側は他の不動産会社へ物件情報を提供する不動産流通機構へ7日以内の登録と、2週間に1回の業務処理状況の報告が義務付けられています。「専属専任媒介契約」では不動産流通機構への登録は5日以内、業務処理状況の報告は1週間に1回です。

複数の不動産会社と媒介契約を結びたい場合は、「一般媒介契約」を選ぶことになります。指定流通機構への登録は任意となり、業務処理状況の報告も義務付けられてはいません。広告費用などコストをかけて販売活動を行っても、他社で契約が決まってしまう可能性があるため、積極的な販売活動が行われない傾向があります。

媒介契約を結んだら、いよいよ中古マンションが売りに出されます。売り出し価格は査定価格や周辺の類似物件の販売価格などをもとに決定しましょう。不動産会社によって広告展開や不動産情報サイトへの掲載などの営業活動が行われますので、購入希望者が現れたら物件の内見への対応が必要です。
購入希望者と売却条件の交渉をし、合意に至ったら売買契約を結びます。売買契約時には売却価格の10~20%の手付金を受け取ることが一般的です。そして、残代金の支払いを受けると同時に所有権移転登記などを行って鍵の引き渡しをします。

中古マンション売却のコツ

仲介手数料は値引き交渉ができます
仲介手数料は値引き交渉ができます

では、中古マンションを有利な条件で売るためにはどうしたらよいのでしょうか。

中古マンションの売却が有利な時期は、子どもの新学期に合わせて購入する人が多い1~3月です。次いで9月~11月が取引の盛んな時期です。こういった時期に合わせて売却の準備を進めておくことで、比較的高値で売却しやすいです。

媒介契約の種類からみると、一般媒介契約は不動産会社側にとっては営業活動に力を入れても必ず自社で成約できるとは限らないことから、力を入れてもらいにくいとされてきました。しかし、昨今では多くの不動産情報サイトへ掲載された方が早期に売却されやすいため、希少性のある人気物件ではなくても一般媒介契約は不利ともいえない状況になってきました。

また、仲介手数料は法律で決められたものと思いがちですが、法律上の規定は上限ですので、値引き交渉が可能です。宅地建物取引業法で決められた仲介手数料の上限は、売却価格が400万円以上の場合、「売却価格×3%+6万円」です。

物件にあったパートナーを選ぼう

中古マンションの売却では専属媒介契約と一般媒介契約のいずれを選ぶにしても、パートナー探しが大切です。多くの不動産会社の中から選ぶことになりますので、情報収集や売却相談、査定結果をもとに熟慮しましょう。

大手の不動産会社は抱えている顧客の中から購入希望者を見つけやすい、購入希望者の信用を得られやすいという点がメリットです。一方、中小の不動産会社は地元の不動産取引の情報を熟知し、親身になった取引をしてもらいやすい側面があります。物件に合った不動産会社を見つけることが大切です。

内見の時に部屋を綺麗に整えておくことが大切です
内見の時に部屋を綺麗に整えておくことが大切です

中古マンションの売却を成功させるには、売り出し時期と売り出し価格も重要です。少しでも高値で売りたいものですが、売り出し価格が需要と合わないと、値下げを繰り返すことになり、売却活動が長期化しがちです。

内覧希望者が現れたときには、空室よりも住んでいる状態のほうが生活をイメージしやすく、売却につながりやすいです。少しでも物件によい印象を持ってもらうために部屋をきれいに整えておきましょう。

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