近年、急速な増加傾向にある家賃保証会社

家賃保証会社が取り扱う業務は、賃貸借契約の際に求められる親族等の連帯保証人に代わり、手数料を得ることによって第三者が連帯保証人となるサービスだ。借主に債務不履行(家賃の滞納など)があったときに貸主への立替払いをするもので、これを「代位弁済」という。もちろんボランティアではなくビジネスのため、立て替えてもらった分の金銭は後からきちんと支払わなければならない。

核家族化が進み、親族に対して連帯保証人を頼みづらい風潮となっていることや、身寄りのない高齢者の世帯あるいは一人住まいの世帯が増加して、連帯保証人を探すことが困難になっている社会状況を背景に、家賃保証会社のニーズが高まっている。とくに、2008年のリーマンショック後は、失業者の増加、非正規雇用の増加、家賃滞納者の急増、さらにその責務を果たせない連帯保証人の増加といった悪循環が生まれ、家賃保証を業務とする会社の数や利用件数、保証料収入も急速に伸びているようだ。

「家賃保証会社」のほか「賃貸保証会社」あるいは「家賃債務保証会社」などとも呼ばれるが、比較的新しい業態のため、賃貸仲介会社に相談をして初めてその存在を知るケースも多いと考えられる。また、賃貸の物件情報に「連帯保証人不要」と書かれた部屋では、家賃保証会社の利用を条件としている場合も多い。これから賃貸物件を探そうとする人は、保証会社の仕組みや内容についてよく知っておいたほうがよいだろう。

家賃保証会社を利用するメリットは?

家賃保証会社を利用することにより、貸主にとっては家賃の滞納リスクを軽減できる点が最大のメリットであり、通常の連帯保証人よりも確実性が高い。一方で、借主にとっては連帯保証人が不要になることがメリットとして挙げられる。親やきょうだいに連帯保証人を頼みづらい人、高齢者、あるいは障がい者世帯や外国人滞在者などにはメリットの大きい制度だ。しかし、家賃保証会社は借主のためというよりも、貸主や管理会社のために「滞納家賃回収業務」を代行する側面のほうが強いだろう。

そのため、いざ家賃などの滞納があったとき、従来の貸主自身や不動産管理会社による支払い催促・督促と比べ、家賃保証会社のほうが取り立ては厳しくなりがちな面も否めない。家賃滞納時の代位弁済(立替払い)が増え、その回収が遅れれば、会社の業績そのものに直結するのだ。家賃を滞納した後に保証会社への支払いが難しければ、従来よりも早い時期にその部屋へ住めなくなることもある。

部屋を借りるときに必要な保証料は、物件によって、あるいは家賃保証会社によって異なり、家賃の半月分、1か月分、家賃の30〜70%程度、1〜3万円程度の固定額などさまざまである。2年ごとの更新時には、初回契約時より安く設定される例が多いようだ。滞納したままの家賃があったり、何度も滞納を繰り返していたりすれば更新に応じてもらうことは難しい。家賃保証会社にとって滞納家賃を立て替えることが業務だとはいえ、そのリスクは極力排除したいのだ。

敷金、礼金、更新料、仲介手数料だけでなく、保証料についてもしっかりと確認しておきたい敷金、礼金、更新料、仲介手数料だけでなく、保証料についてもしっかりと確認しておきたい

連帯保証人がいても家賃保証会社の利用を義務づけられる?

親族などの連帯保証人を立てたのにもかかわらず、それとは別に家賃保証会社の利用を義務づけるケースも2010年頃から増えているようだ。その背景として、家賃保証会社から賃貸仲介会社へ一定の手数料やキックバック(謝礼)が支払われるケースの存在が挙げられている。賃貸借契約に伴い加入を求められる家財保険や住宅総合保険でも同様のキックバックがあったり、引越し会社からも賃貸仲介会社へ紹介料が支払われたりするが、本来の仲介手数料以外の副収入源として使われているのだろう。

また、家賃保証会社からすれば、立て替えた滞納家賃を回収できなかったときの穴埋めのため、「絶対に滞納しそうにない優良な借主」からも保証料を徴収したい側面がある。さらに、賃貸仲介会社の関連会社が保証業務をしていて、自動的にその保証会社を利用しなければならない場合もあるようだ。

本来の「連帯保証人の代わり」という位置づけから離れてしまっているケースもあるので、家賃保証会社を利用しなければならないのか、連帯保証人がいないときだけのものなのかなど、部屋を借りる契約をする前にしっかりと確認しておきたい。

監督官庁がなく、さまざまな問題も起きている

現在は家賃保証会社を規制する法律はなく、監督官庁もない。ニーズやマーケットの拡大に対して法律面の整備が追い付いていない状況だ。2011年12月に国土交通省が始めた「賃貸住宅管理業者登録制度」では、保証会社について家賃の収納代行業務を扱う場合にのみ登録対象とし、通常の滞納家賃立替業務だけをする場合は対象外だ。そもそも「賃貸住宅管理業者登録制度」自体が任意登録で、実効性を伴わないという指摘もされている。

規制する法律がないことから、一部の家賃保証会社では滞納時における強引で悪質な取り立て、行き過ぎた督促、高額な延滞金、強制退去などがみられ、大きな問題となっている。規制が厳しくなった消費者金融業界などからの進出、新規参入も多いようだ。さらに、入居審査時における個人情報の取り扱いについても問題になることがある。

そのため、「一般社団法人全国賃貸保証業協会(LICC)」「公益財団法人家賃債務保証事業者協議会」では業務適正化のための自主規制ルールを策定して会員会社に遵守を求めるほか、独自の賃貸保証データベース機関を設立し、2010年2月より信用情報の登録をしている。その一方で、個人情報のデータベース化に反対する保証会社が集まって2009年11月に「一般社団法人賃貸保証機構(LGO)」を設立するなど、業界内での取り組みも異なる状況だ。これらの団体に属さない信販系、その他独立系の家賃保証会社も数多くある。

入居時の審査は家賃保証会社によって異なる

家賃保証会社を利用する場合には、入居申込み時に審査が行われる。審査方法は家賃保証会社や加盟する団体などによって異なり、提出を求められる書類(所得証明、源泉徴収票など)も違うが、賃料に見合う一定の収入があり、金融事故歴などがなければそれほどハードルの高い審査ではないだろう。

ただし、「賃貸保証データベース」を活用する家賃保証会社の場合、過去に家賃の滞納記録があれば審査に通ることが難しくなる。データベースには、氏名、生年月日、運転免許証番号など個人を特定する情報とともに、過去の保証内容に関わる情報や代位弁済残高などが登録される。また、明け渡しの際の費用負担などをめぐるトラブルで未払いがあれば、それが正当かどうかに関わらずブラック情報として登録されるようだ。自分が悪くなくても、貸主や管理会社との間で問題を起こせば次の賃貸借契約で不利になることがあるため、十分に注意したい。

信販会社などが家賃保証業務をする際には、クレジットカードの作成および口座からの自動引き落としが必須となる場合もある。このときは「クレジットカードの審査に通るかどうか」がポイントになるだろう。クレジットカードの同時申込みを断ることができれば、審査に通りやすくなることも考えられる。

家賃保証会社を自分で選ぶことができるかどうかは物件(賃貸仲介会社)次第だが、大半は賃貸仲介会社が指定する家賃保証会社になるだろう。もし選べるのであれば、担当者からよく話を聞き、手数料(保証料)の額を比較検討するとともに、家賃保証会社の経歴や設立母体、評判などをネットで調べてみるのもよいだろう。たとえ強引な取り立てをする家賃保証会社であっても、自分が家賃の滞納さえしなければ済む問題ではあるが……。

2015年 01月15日 11時07分