2010年、埼玉県所沢市の制定をきっかけに、空き家対策条例が一気に増加

統計を見ると空き家問題は昨今急に起こったものでないことが分かる統計を見ると空き家問題は昨今急に起こったものでないことが分かる

空き家問題が一般の関心を集めるようになったのは、ここ2~3年のこと。空き家の増加自体はそれ以前からの傾向で、5年に1回行われる総務省の「住宅・土地統計調査」(右)は昭和33年以降、一貫して増え続けてきた実態を示している。自治体への苦情としても少なからぬ数が寄せられてきていた。

その空き家問題に対し、最初に制定された条例が2010年の埼玉県所沢市の「所沢市空き家等の適正管理に関する条例」(同年10月施行)である。この条例以前(※)は担当部署が明確でないこと、所有者への指導に法的根拠がないことがネックとなり、行政として苦情に打つ手がないという状況が続いていた。

ところが、所沢市では危機管理課防犯対策室を担当とし、条例を制定することで、勧告に従わない場合には氏名を公表、最終的には警察等に依頼、撤去も行えるという、対処の方途を示した。その結果、所沢市ではそれまで年間数件程度だった自主的な空き家の撤去が10件以上に増加。条例制定に効果があることが証明された。

この条例がきっかけとなり、全国で空き家対策条例の制定が相次いだ。現在の全国の1700余市町村のうち、単独の空き家条例があるのは200近く。そのうちの40ほどがここ2年半ほどで制定されており、北は北海道滝川市から南は鹿児島県鹿屋市まで。首都圏では埼玉県ふじみ野市、同川島町、上里町、千葉県松戸市、柏市、流山市、市川市などなど。条例制定ラッシュと言えるほどである。

※所沢市の条例以前にも、景観条例、環境関連条例の中で空き家の撤去について定めたものは存在する。ただし、実際に発動した例はない。空き家だけを対象にした条例としては所沢市が最初である。

東日本大震災以降、防災対策としての空き家問題に高い関心

倒壊しかけた空き家。路地の奥にあり、接道の問題から、取り壊すと再建築はできない。取り壊し自体にもかなりの手間がかかると思われ、放置されていた倒壊しかけた空き家。路地の奥にあり、接道の問題から、取り壊すと再建築はできない。取り壊し自体にもかなりの手間がかかると思われ、放置されていた

各自治体が制定した条例のうち、注目したいのは都内では初めての条例となった「足立区老朽家屋等の適正管理に関する条例」である。この条例は3年がかりで補修を呼びかけていた住宅で外壁タイルの落下があり、早急になんとかしなくてはいけないという気運が高まっていたところに東日本大震災が発災。一気に制定された。特徴は区の勧告に従って住宅の解体を行う場合には解体費用の9割、上限100万円までを助成するという点。条例制定が大震災直後だったこともあり、かなりの実績をあげている。

空き家対策条例の目的を分類してみると、景観や生活環境の保護、防犯、防災などの安全面の確保の2つが大きなテーマになっているが、足立区をはじめとする下町エリアなど都市部での空き家対策には後者の視点が重要だ。実際、木造家屋密集地域では一軒の火災が周辺に多大な影響を及ぼしかねず、逆に一軒を解体することが延焼を遮断することにもつながる。首都圏以外でも木密地域を抱える都市は多く、足立区の例は参考になるだろう。

しかし、効果はあるだろうが、私有財産である個人の住宅解体に公費が支出されることに疑問を抱く人も少なくないだろう。危険な状態の空き家を放置している所有者に負担させるべきではないか?と。

自治体には命令に従わない人を命令に従わせるために、実力を行使する手がある。行政代執行という手段で、命令に従わない所有者に代わり、行政が建物の除去などを行い、その費用を所有者に請求するものだが、率直なところ、代執行では費用を回収できないケースが多い。空き家対策では2012年3月に秋田県大仙市で代執行が行われたが、その費用180万円弱の回収のめどは立っていない。

強権的に見える代執行を行い、空き家は撤去できたものの、費用が回収されないケースと助成によって平和的に撤去してもらう方法を比べて考えると、どちらにせよ費用を負担しなくてはいけないなら、後者のほうが賢明。それが足立区の判断だろう。足立区以外では和歌山市も解体への助成を出している。

空き家を有効に使う手はないか?撤去以外の対策も模索されている

撤去するだけが空き家対策ではない。新たに居住者を見つける方途もあるだろうと、2005年以降相次いで設立されたのが空き家バンクだ。2010年の地域活性化センターの調査によると、市町村のうちの54.4%、都道府県の25.7%が開設しており、特に人口減少が著しい過疎地での開設が目立つ。しかし、残念ながら実績は低迷しており、開設以来成約が1件もない自治体が26.9%にも及ぶほど。空き家バンクを作ったくらいでは問題は解消されないのだ。

では、どうすればよいか。比較的成功している島根県雲南市では、物件情報収集から定住後の相談までをワンストップで提供する定住推進員と呼ばれる専門担当の配備、空き家改修費用の一部負担など、他自治体で行われていない取り組みがあり、これが成功の要因。島根県では江津市でも同様の施策で行われており、定住者も多い。本気で空き家問題に取り組むなら、情報プラスアルファが必要ということだ。

空き家活用については東京都世田谷区の新しい試みにも注目したい。世田谷区空き家等地域貢献活用相談窓口の開設である。空き家を地域の財産として活用していこうというもので、窓口開設と合わせて、世田谷らしい空き家等の地域貢献活用モデル事業も募集。すでに応募は2013年10月1日に締め切られているが、10月27日には公開審査会が行われ、来年3月には形になる。すでに地域によっては空き家を利用した地域活性化も複数行われているが、世田谷区ではそれをどのような形にしていくか。これによって新しい空き家活用のスタイルが生まれてきたら面白い。

もはや地方自治体だけでは解決不能、国としての取り組みも求められる時代へ

ここまで市区町村単位での取り組みを見てきた。いずれも老朽化した危険な家屋をどうやって減らしていくのかが課題だが、自治体レベルでの対処だけでは解決は難しい。いくら、助成によって足立区で老朽家屋の撤去が進んだといっても、年に15軒(条例制定から翌年度末まで)程度のペースでは、今後の人口減少によって予測される空き家増にはとうてい追いつかない。財源的にも地方自治体任せではつらくなってくる。もっと大きな手を打つ必要があると思われるのだ。以下、国などのレベルで模索されている対策をみていこう。

空き家を活用、不足している高齢者向け賃貸住宅に転用しようという案がある。国土交通省は今後約10年で高齢者向けの施設、住宅を100万戸超確保したいと考えており、そのうち、低所得者向けのケア付き住宅を空き家転用で賄う予定という。計画が実現すれば、30~40万戸の空き家解消が図られることになる。

自民党の空き家対策推進議員連盟は2013年10月15日に召集される臨時国会に議員立法で、空き家解消を促す税制措置を盛り込んだ特別措置法案を提出する予定。建物を自主的に撤去した所有者の固定資産税軽減が柱で、空き家を福祉施設やコミュニティースペースなどに活用した場合にも軽減措置が受けられる。税制優遇期間は5年程度が軸になりそう。実現すれば、税の軽減措置が受けられなくなることを嫌った空き家放置が減る可能性がある。

ちょっと遠い話のように思われるが、2011年以降、国土交通省で検討が続いている中古住宅の流通促進、活用も空き家対策として有効と思われる。数でみれば住宅は充足している現在、新しい住宅を建て続けるよりは既存の住宅を活用していくほうが空き家を出さずに済む。そのためには中古住宅の流通を妨げる要因をひとつずつ潰していこうというわけだ。しかし、一方で新築住宅取得のためのローン控除は引き続き行われており、政策が首尾一貫していない印象は否めない。もっと住宅市場全体を考えた総合的な施策を期待したい。

現時点で空き家問題の中心は一戸建てである。しかし、マンションなどの集合住宅で同様の問題が起こらないという保証はない。
そうなった場合、権利関係が複雑な分、解決には時間も、費用も掛かることになるはず。今後はそうした事態までを想定、早期に国を挙げての空き家対策が求められる。

【参考データ】
足立区老朽家屋等の適正管理について
世田谷区空き家等地域貢献相談窓口の開設について
空き家、自主撤去に税優遇 自民議連が法案骨子(日本経済新聞)

2013年 10月18日 10時30分