売主の瑕疵担保責任が削除されるが、それに代わる規定は?

瑕疵担保責任についての考え方が大きく変わる瑕疵担保責任についての考え方が大きく変わる

初めての抜本改正が行われる民法について、前回はその経緯や賃貸借契約に及ぼす影響を取り上げた。引き続き今回は、民法改正による不動産売買契約への影響を考えてみたい。

今回の改正で最も大きく変わるのが「売主の瑕疵担保責任」に関する部分だろう。現行民法では「隠れた瑕疵(欠陥)」があったとき、原則として売主は損害賠償に応じることとされ、その瑕疵によって契約の目的を達せられない場合に買主は契約解除をすることができる。しかし、改正後の民法では「瑕疵」および「隠れた瑕疵」という考え方がなくなるのだ。

それに代わる概念として「契約不適合責任」が設けられ、売買対象物の欠陥だけでなく「契約の趣旨に適合しているかどうか」が判断されるため、契約締結時における取決め事項が従来よりもさらに重要となるだろう。また、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」には、売主による履行の追完義務を定めるとともに、不適合の程度に応じて買主による「代金減額請求権」を認めることになる。なお、代金減額請求権を行使するためには、原則として相当の期間を定めた追完の催告をしなければならない。

現行民法で認められた損害賠償や契約の解除は一般の債務不履行と同じ扱いになり、改正法では目的物の修補請求、追完請求、代金減額請求権が加わることになる。ただし、売主が無過失の場合は代金減額請求のみが認められる。

従来は不動産の売主が個人の場合に「瑕疵担保責任は負わない」とする特約も有効だったが、改正後の民法において「契約不適合であっても責任を負わない」とすることは不都合だろう。特約によって「契約不適合の一部について責任を負わない」とする場合、あるいは一定の期限を設ける場合には、その対象範囲を明確にしなければならない。認識の相違による争いを防ぐために、契約締結前における物件調査の重要性が高まることも考えられる。いずれにしても売買契約書の条項など、不動産業界内での対応が求められる箇所は多いだろう。

また、改正後の民法では「瑕疵」という用語が使われなくなるが、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」や「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)」などでは、引き続き「瑕疵」の用語が使われる。そのため、それぞれの法律内で「瑕疵」の定義を置くなどの対応が検討されているようだ。

危険負担の移転時期が変わる

民法による危険負担の考え方が、実情に合わせて変更される民法による危険負担の考え方が、実情に合わせて変更される

現行民法では売買契約を締結した時点において危険負担が買主へ移転することになっている。例えば、引渡し前に火災や地震などで売買対象の建物が滅失した場合でも、買主は売買代金の全額を支払わなければならないのだ。しかし、現実の考え方にはそぐわないため、実務上は特約を設けることで民法の規定を排除し、引渡し日までの危険負担は売主にあるものとしている。

改正法ではこの危険負担制度が廃止され「債務不履行の一形態」となる。つまり、引渡し時期に合わせて買主へ危険負担が移転するのと同じことになるのだ。現実の取引慣習に合わせた改正であるため、ほとんどのケースでは実質的に変更を生じないだろう。契約書における危険負担の特約も必要なくなるが、売主と買主の間で認識の相違が生じないように留意しなければならない。

錯誤による取消しの規定が設けられる

現行民法でも「錯誤による意思表示」は無効とされているが、改正法では錯誤による意思表示を取消しの対象としたうえで、取消権の行使期間が設けられる。真実に反する認識によってなされた意思表示(動機の錯誤)が取消しの対象となることを明確化するものだ。

ただし、その動機があらかじめ明示されていなければ錯誤を理由とした取消しはできず、さらに重大な過失によって錯誤が生じたときも、一定の場合を除いて取消しはできない。そのため、不動産の売買契約あるいは購入申込みにおいて「その物件を何のために買うのか」という目的を、具体的に明示しなければならないことも考えられるだろう。

違約金は裁判所による増減が可能となる

契約書で定めた違約金(損害賠償額の予定)について、現行民法では「裁判所がその額を増減することができない」ものとされ、契約による当事者間の取決めが絶対的なものだった。この規定が改正によって削除され、違約金の額を裁判所が増減できることになる。

とくに過大だと考えられる違約金については、裁判所が減額を命じることのできる法的根拠を得たことになる。ただし、現状でも売主が宅地建物取引業者で、買主が個人の場合における取引では、違約金(損害賠償額の予定)を売買金額の2割以内とする制限があり、実務上では売主が個人の場合における取引でもこれに準じた取決めをしているケースが多い。そのため、民法改正による影響を受けるケースは限られるだろう。

しかし、違約によって契約を解除された側の損害が軽微なときには、違約金の減額を求められる余地が残ることになる。例えば、買主の違約によって契約が解除されたとき、売主がすぐに他の買主を見つけることができ、実質的にほとんど損害がなかったような場合である。実際にどの程度が裁判所による増減の対象になるのかは、これからの判例による積み重ねを待たなければ分からない。

買戻し特約は柔軟な対応ができるようになる

買戻し特約が付けられる不動産の売買契約はそれほど多くないが、現行民法では「買主が支払った代金及び契約の費用を返還すること」が要件とされていた。つまり、売買代金以上の金額でなければ買戻しをすることができず、使いにくい制度のため、実際に適用されるのは債権担保の手段とする場合がほとんどだっただろう。

しかし、改正法で「別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額」による買戻しを認めることになる。つまり、買戻しの金額を当事者間で自由に決められるのだ。一定期間の経過後に、償却分の金額などを控除した額で買戻す特約も可能になる。実際に買戻し特約を活用するケースが増えるかどうかは分からないが、従来よりも柔軟な対応ができることは確かだ。これが「下取り特約」の一形態として使われることも考えられる。

民法の改正が不動産取引に及ぼす影響について、賃貸借契約編と売買契約編の2回に分けて見てきたが、いずれにしてもすべての国民にとって初めての大きな改正であり、これまで繰り返されてきた説明方法やインターネット上に蓄積された解説などが通用しなくなる場面もあるだろう。一般消費者と接する立場の不動産営業担当者などが改正内容をしっかりと理解したうえで、丁寧な説明をしていくことが欠かせない。

2015年 05月28日 11時07分