住宅ローン破綻の割合はどれくらいなのか

住宅ローン破綻をする世帯の割合は0.5%~0.8%程度だ。しかし決して他人ごとだと安心するべきではない住宅ローン破綻をする世帯の割合は0.5%~0.8%程度だ。しかし決して他人ごとだと安心するべきではない

住宅を購入するときには多くの人がローンを借りる。住宅金融支援機構の統計によれば、毎年20兆円前後の新規貸出があり、2014年3月末時点の貸出残高は180兆円あまりにのぼるようだ。また、総務省統計局による「全国消費実態調査」(2009年)では、住宅ローンを借りている世帯が約1,104万世帯で、全世帯の22%を占める。それでは、このうち返済ができなくなった、いわゆる「住宅ローン破綻」世帯はどれくらいあるのだろうか。

残念ながらそれを明確に示す調査資料やデータは存在していないが、住宅金融支援機構の広報誌である「季報『住宅金融』2012年度冬号」に掲載された「家計から見た日本の住宅ローン市場の状況」によれば、3ケ月以上の返済遅延があるのは9万8,694世帯であり、債務者全体に占める比率は0.89%だ。ちなみにこれは住宅金融支援機構だけでなく、すべての金融機関について推計をしたものである。

また、株式会社三菱総合研究所による調査(25機関が対象)では、2002年度から2012年度の融資実行案件のうち2012年3月末時点までに代位弁済されたのが約2,500件とされている。代位弁済は、保証会社に債権が移行した状態であり、簡単にいえば不動産競売または任意売却前の段階になったものだ。資料の中では「平均デフォルト率」が示されていないものの、正常先の約47万件と比較して計算をすれば約0.53%である。3ケ月以上の返済遅延があっても破綻を回避できるケースや、借入後10年を超えてから破綻する例が多いことなどを考えれば、住宅金融支援機構の広報誌に示された数字と矛盾はない。

したがって、住宅ローン破綻をする世帯の割合は0.5%〜0.8%程度、経済環境が悪化した時期でも1%を少し超える程度だろうと推定される。住宅ローンの債務者200人のうちで、1人〜2人といった割合だ。「借りたお金は必ず返さなければ……」という責任感が強くて真面目だといわれる日本人の破綻率の低さが、金融機関の超低金利による貸出競争を支えているともいえる。

しかし、100人に1人以下だからといって決して他人事ではない。住宅ローン破綻を避けるために苦しい家計を必死でやり繰りしながら、何とか生活を続けている世帯はその数倍になるだろう。住宅を手放したくないために無理を重ねつつ、ギリギリの生活で「破綻予備軍」となっている世帯も多いのだ。高額所得者の破綻も意外に多いという。借入金額が大きくなりがちなうえ、経済環境が変化したときに以前の所得水準を維持することが難しい側面もあるのだろう。

ちなみに、2009年12月4日から2013年3月31日まで適用された「中小企業金融円滑化法」(いわゆる、モラトリアム法)により、住宅ローン返済条件などの見直しや変更が実行された人は26万7,669人にのぼっている。

住宅ローン破綻を招くさまざまな原因

住宅ローン破綻に至るまでの過程はさまざまである。購入当初の資金計画がずさんだったケースばかりでなく、購入後にさまざまな環境の変化に見舞われることもあるだろう。勤務先の倒産やリストラ、病気、離婚など、住宅を買うときには考えもしなかった事態になることも多い。

旧住宅金融公庫による「ステップ返済」や「ゆとり返済」で、一定期間後に返済額が急増することにより住宅ローン破綻に至る例が相次いだ時期もあったが、2000年にその取扱いが中止されたため、現在は大きな問題になっていない。だが、退職金を返済に充てるつもりで長期の住宅ローンを組んだ人が、想定外に減った退職金のために苦慮している例は多い。1990年代など、現在よりも地価が高く金利も高かった時期に住宅ローンを借りた人は、そろそろ定年を迎えるタイミングでありながら多額の借入金が残っているケースもあるだろう。年金収入だけになってからも住宅ローンの返済が残れば、破綻を余儀なくされることもある。

「家賃並みの支払いで買える」という不動産広告に飛びついた若い夫婦が、ほどなく住宅ローン破綻に追い込まれる事例もある。住宅ローンの返済だけでなく、マンションなら毎月の管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税や都市計画税などの負担もあるのだが、これらを十分に検討しないまま「夢のマイホーム」とばかりに勢いで購入してしまうのだ。さらに、引っ越しに合わせてほとんどの家具や家電品を新調したり、車を買ったりする人もいる。それらの支払いもローンに頼っていれば、ほどなく返済に行き詰まることは当然の成り行きかもしれない。共働きだから大丈夫だと考えていても、思いがけない妻の妊娠・出産によって収入減、支出増になることもあるだろう。

最近の住宅ローンは超低金利の状態が続いているものの、一定の優遇期間が終わったことにより毎月の返済額が急に大きくなることもある。金利が優遇されている間に余裕のない生活を続けていたり、タイミング悪くボーナスが減ったりすることで、増額後の返済を続けられなくなる例もあるようだ。

自営業者や零細企業の経営者であれば、自身の倒産だけでなく、取引先の倒産や不渡りに巻き込まれることもある。自身の会社が順調なら、何も躊躇することなくマイホームを購入する場合も多いだろう。しかし、取引先がいきなり倒産したとき、売掛金の回収ができなくなったり受取手形を割引していたりすれば、途端に自社の経営が悪化することになりかねない。会社の負債が重くのし掛かり、金策に追われる毎日で仕事が進まない悪循環へ陥り、住宅ローンの返済にまで手が回らないことも多い。

住宅ローン破綻で家族も崩壊する

住宅ローン破綻は、大切な家族を失うことになりかねない。精神的なダメージにより夫婦が罵り合ったり、イライラのはけ口が子どもに向いたりすることも…。最もつらい目に遭うのは子どもかもしれない住宅ローン破綻は、大切な家族を失うことになりかねない。精神的なダメージにより夫婦が罵り合ったり、イライラのはけ口が子どもに向いたりすることも…。最もつらい目に遭うのは子どもかもしれない

住宅ローン破綻は単に金銭的な問題だけにとどまらない。将来への不安感、住むところを失う恐怖心などによる精神的なダメージが大きく、気持ちの余裕がなくなりがちだろう。そのため、夫婦が互いの言葉で傷つけ合ったり罵り合ったりしてしまう例も多いようだ。住宅ローン破綻を機に離婚して、家族がバラバラになることもある。

また、気力を失って会社を辞めてしまったり、自営業者が仕事をしなくなったり、最悪の場合には自殺を考えてしまう例もあるようだ。お金のことで悩むうちに病気を患うことも少なくない。前向きな解決策が思い浮かばず、何をどうすればよいのか分からないまま悩み続けている人もいるだろう。

心が不安定になり毎日の生活が荒れていくばかりか、ストレスやイライラのはけ口が子どもに向かってしまうこともあるようだ。大人であれば自分の意思で立ち直ることは可能であるが、住宅ローン破綻で最もつらい目に遭うのは子どもたちなのかもしれない。

住宅ローン破綻をすればマイホームを手放さなければならないが……

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住宅ローンの返済ができなくなって延滞をすれば、当然ながら金融機関から支払いの催促を受ける。遅れながらでも継続して支払っていけば、家を失うことはないだろう。しかし、金融機関が定めた期間(3ケ月〜6ケ月程度)の延滞が続けば、住宅ローン残金のすべてを一括で返済するように迫られる。だが、毎月の返済ができないなかで残金をまとめて支払うことができるはずもなく、ほとんどの場合は不動産競売に向けた手続きが始まるのだ。

この過程で住宅を売却して借入残高のすべてを返済できれば、生活を立て直すことも比較的容易だろう。ところが、ほとんどの場合は売却をしても住宅ローンを完済できず、不動産競売にかけられても借金が残るのだ。この残った借金は、自己破産しないかぎり免除されることはない。さらに、競売による落札者が決まった後は、引越し先の事情などは考慮されずに立ち退きを迫られることも多い。

不動産競売は住宅を処分するための最終手段だが、債権者側との合意に基づいて競売の前に一般中古住宅市場での売却を試みるのが「任意売却」だ。不動産競売よりも高く、通常の相場に近い水準の価格で売却できれば、残る借金を減らすことができる。また、残った借金の返済について毎月1万円〜3万円程度(生活再建に支障のない範囲)にしてもらうことや、明渡しの時期などについて、話し合いにより柔軟な対応をしてもらえるケースが多いのも任意売却の強みである。

任意売却は不動産の仲介業務として、制度の上ではどの不動産会社でも取り扱うことができるものの、債権者側との交渉などは専門的なスキルも求められる。任意売却を専門に取り扱うなど、住宅ローン破綻者の生活再建を念頭において、しっかりと交渉にあたってくれる不動産会社に依頼をしないと、思うように進まないこともあるだろう。

なお、住宅ローン破綻をしたとき、不動産会社へ相談をすれば任意売却を勧められ、弁護士へ相談をすれば自己破産を勧められることも多い。どちらもそれが収入の手段になるためである。実際にどちらが良いのかはケースバイケースで、個人の考え方次第の面も強い。それぞれのメリットとデメリットをよく聞いたうえで、冷静に判断をすることも必要だ。

住宅ローン破綻を避けるためには早めの対策が欠かせない

収入が減少するなどして住宅ローンの支払いが苦しくなってきたら、少しでも早く対策を考えることが欠かせない。家計を見直して支出を抑えることや、収入を増やすための手段も考えなければならない。ここで絶対にやってはいけないのが、消費者金融などから高利のお金を借りて住宅ローンの支払いに充てることだ。翌月には間違いなく収入が回復するという確証がある場合ならともかく、たいていは破綻を早め、その後の生活再建をより困難にするだけである。

住宅ローンの借換えで毎月の負担を減らす、金融機関との間で返済条件の変更を交渉するなどの対策は、できるかぎり住宅ローンの延滞が始まる前に実行しておきたい。とくに、借換えのときは延滞があると思いどおりにいかないことも多いだろう。

住宅ローン以外の借金(カードローン、信販ローン、消費者金融など)があるときは、個人民事再生も選択肢になる。住宅ローンはそのまま残るものの、他の借金は5分の4程度(債務額により異なる)が免除され、残りの5分の1程度を3年ぐらいで返済することになるだろう。それによって住宅ローンの返済をこれまでどおりに続けられるのであれば、家を失わずに済むのだ。「住宅ローン特則」が適用されれば、月々の支払い額を減らすこともできる。ただし、個人民事再生のための弁護士費用もそれなりにかかるため、手持ち資金が枯渇してからでは難しい面もある。この場合でも、早めに決断をすることが欠かせないのだ。

2015年 03月28日 11時11分