2014年の相続税路線価は大都市圏で軒並み上昇した

親の財産をうまく引き継いでいきたいが、路線価の上昇はどう影響する?親の財産をうまく引き継いでいきたいが、路線価の上昇はどう影響する?

さる7月1日に2014年の相続税路線価が発表された。これは相続税および贈与税の算定基準となる土地の評価額であり、とくに今年はその動向を注視していた人も多いだろう。2015年1月1日に相続税の大幅な課税強化が行われることになっており、土地を所有する世帯にとって路線価の上昇はダブルパンチになりかねないためだ。

2014年1月1日時点の相続税路線価は、宮城県、福島県、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府の8都府県が上昇となった。その上昇幅は前年比で0.1%(埼玉、千葉)から2.4%(宮城)とそれほど大きくないが、とくに東京都では全48税務署管内の最高路線価が、横ばいの青梅を除き、すべて上昇となっている。下落が続く他の道府県でも、下落幅が前年より拡大したところはなく、「下げ止まりから上昇へ」といった傾向はしばらく続くことだろう。

民間の試算によれば、相続税の改正によって東京都区部では半数以上が申告対象(申告によって課税されないケースを含む)となり、全体の4分の1で課税されることになるようだ。しかし、この試算には路線価の上昇分が加味されていない。このまま路線価の上昇が続けば、そのぶん相続税が課税される人も増えていくと考えられる。

なお、2015年1月1日に実施される相続税法改正の主な内容については、【相続税の課税強化でどう変わるのか〜あなたの家でも相続対策が必要になる?】を参照していただきたい。

過去には相続税路線価の大幅な上昇もあった

今後、大都市圏を中心としてどれくらいのペースで相続税路線価の上昇が続くのかを予測することは困難だ。しかし、バブル期の地価高騰は別にしても、それほど遠くない過去に大幅な上昇があったことを覚えているだろうか。

2005年までは路線価の下落が続いていたものの、2006年からは3大都市圏で上昇に転じた。2008年の路線価は、東京圏が14.7%、名古屋圏が10.9%、大阪圏が7.4%の上昇となり、全国平均でも10.0%上昇している。地点別にみれば、名古屋市内における50.0%を筆頭に、30%を超える上昇のところも多く見られたのが2008年である。東京都区部の平均上昇率がピークだったのはその1年前の2007年で、前年比20%近い上昇を示した。

しかし、2007年からの世界的な金融不安、そして2008年9月のいわゆる「リーマンショック」によって地価を取り巻く環境は急激に悪化した。その後しばらく続いた地価下落局面を経て、いま再び地価が上昇しようとしている状況である。

6〜7年前の地価急騰が再現されることはあるのか、それとも緩やかな上昇が続くのかは分からないが、とくに東京都心部では2020年の五輪開催まで、住宅地を含めた地価が上がり続けることは十分に考えられるシナリオだ。もちろん、その後は下落に転じることもあるだろうし、五輪以前にも大地震や何らかの外的要因で状況が一変する可能性も考えておかなければならない。

相続税はいったいどれくらい課税されるのか

相続税のシミュレーションをいくつも提示することはできないが、とくに課税対象となりやすいのは、親の一方が過去に亡くなっていて相続人が子だけとなる、いわゆる「二次相続」の場合である。配偶者の大幅な控除は使えず、さらに相続する子が自分の家を所有していれば「小規模宅地等の減額特例」も適用されない。

たとえば、亡くなった親が住んでいた家の敷地が165m2(約50坪)、家屋を含むその他の財産の合計が2,000万円(生命保険は考慮せず)で、それぞれマイホームを所有する2人の子が相続するケースで考えてみよう。

東京都世田谷区などによくある住宅地で1m2あたりの路線価が50万円とすれば、相続税法改正前の税額が387万5千円なのに対して、改正後はこれが810万円となる。都心から少し離れた住宅地で1m2あたりの路線価が35万円とすれば、改正前の税額が77万5千円、改正後が436万2,500円だ。名古屋や大阪でもこの水準の住宅地は多いだろう。1m2あたりの路線価が20万円とすれば、改正前は非課税なのに対して改正後の税額は110万円となる。

相続税路線価が上昇すれば、そのぶん税額が上がっていくことになるため、今後の地価動向にも十分に注意しなければならない。しかし、たとえ時間が経つほど相続税額が高くなるとしても、親には少しでも長生きをしてもらいたいと思うはずだ。決して、税額が上がる前に……などと考えてはいけない。

貸家建築による相続税対策が盛んだが、慎重な検討が欠かせない

相続税の負担が大きく増えようとする中で、相続対策を急ごうとする人が多いのは当然のことかもしれない。国土交通省がまとめた新設住宅着工戸数(2014年6月末時点)によれば、持家と分譲住宅の着工戸数がそれぞれ5か月連続で減少しているのに対して、貸家は16か月連続の増加となっている。直近の増加幅は次第に小さくなっているものの、消費税率引き上げ後の落ち込みはそれほど大きくなく、相続対策として貸家の建築をした人が相当数含まれるだろう。貸家を建てることによって土地の評価額を下げ、相続税を低く抑えることができるのだ。

その一方で、総務省が2014年7月29日に発表した「住宅・土地統計調査」によれば、空き家数が全国で約820万戸に達し、そのうち52.4%(約429万戸)が賃貸用の住宅である。しかも、これは2013年10月1日現在における推計値であり、それから2014年6月までの9か月間で28万戸あまりの貸家が新たに着工されている。

国内における人口減少はすでに始まっており、世帯数の減少も間近に迫っている状況だ。さらに住宅の所有率は年々上がってきており、その裏返しとして賃貸住宅の需要はこれから減り続けていくことが予測される。もちろん、東京都心部など旺盛な賃貸需要がこれからも続く地域はあるだろう。だが、私が住む近隣(横浜市)でも、今年の前半に竣工したままなかなか入居者が埋まらずに、空室が目立つ賃貸マンションやアパートが少なからず存在する。

相続対策として賃貸住宅の建築を考えるのであれば、長期的な視野で将来のニーズをしっかりと見極めることが欠かせない。将来に子が賃貸住宅を相続したとき、「賃貸経営」の意識を持ち合わせていなければかえってお荷物になってしまうこともあるのだ。

国土交通省の公表資料をもとに作成国土交通省の公表資料をもとに作成

最適な相続対策はそれぞれの家族によって異なる

相続対策としてまず優先することは、相続人同士で争いが起きないように「分けやすい財産」とすることであり、これは相続税が課税されない世帯でも考えなければならない対策だ。また、相続税が課税される水準の財産がある場合でも、税金を減らすことばかりに目が向くと思わぬ失敗をすることになりかねない。過去の地価上昇期において、相続対策を焦ったばかりに、相続税を減らすどころか相続財産そのものを失った例も多いのだ。

税額を減らすための相続対策にはさまざま方法があり、最適なものはそれぞれの世帯、家族、財産の状況によって異なる。条件によっては「何もしないこと」が最適な場合もあるだろう。くれぐれもブームに流されたり、他人の勧めるままに対策を始めたりしないことが大切だ。いろいろな方法を家族でよく話し合いながら吟味し、自分たちにとって最適な方法を見つけ出すようにしたいものである。

なお、下に主な相続対策の方法(賃貸マンションやアパートの建築以外)を列挙してみるが、詳しい説明は省略する。適用期限があるもの(住宅取得資金贈与の非課税措置は2014年12月31日まで、教育資金贈与の非課税措置は2015年12月31日まで)もあるので、今後の税制改正による期限延長も含めて留意していただきたい。

▢ 二世帯住宅を建てて同居する(親の家のままで同居する場合を含む)
▢ 子の家を売却して賃貸住まいに(小規模宅地の特例適用)
▢ 郊外の路線価が安く広い敷地から、市中心部の路線価が高く狭い敷地への買換え
▢ 手持ちの現金で土地を購入する(課税財産評価の低減)
▢ 相続人が事業承継をする(事業用土地がある場合)
▢ 子や孫への生前贈与(暦年課税制度:年間110万円まで非課税)
▢ 子や孫への生前贈与(相続時精算課税制度:累計2,500万円まで非課税)
▢ 子や孫への住宅取得資金贈与(500万円または1,000万円まで非課税)
▢ 子や孫への教育資金贈与(1,500万円まで非課税)
▢ 生命保険、一時払い終身保険の活用(保険金非課税枠の適用)
▢ 敷地の測量、隣地との境界確定などの実施(将来的に必要な段取りを先に行う)
▢ 家屋のリフォーム、リノベーション、耐震改修工事などの実施
▢ 遺言書の作成(相続争いの防止)
▢ 換金性の高い財産への組み替え(複数の不動産を所有している場合)
▢ 配偶者控除(婚姻期間20年以上の夫婦間)
  (居住用不動産またはその取得資金の贈与が2,000万円まで非課税)
▢ 養子縁組(実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人まで)
▢ お墓や仏壇の生前購入(非課税財産化)

2014年 08月27日 11時16分