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住宅ローンの繰上げ返済のメリット、デメリット

住宅ローンを返し終わるまでの総返済額は、元金に利息が上乗せされるため、低金利の現在であっても、借入額の1.5倍以上になることも少なくありません。

例えば、金利3%で35年返済の場合、借入額1000万円に対して616万円もの利息を支払うことになります。一昔前、金利が5%前後だった時代~同条件で利息は約1120万円~に比べれば、総返済額は低くなっていますが、人生最大の買い物に違いはありません。

そこで、ローンの返済を始めてからできるだけ利息負担を減らすために、普段の返済以外に貯蓄をしローン返済に充てる「繰上げ返済」が有効となります。

繰上げ返済の方法としては、月々の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」(横のダイエット)と、返済期間をそのままに月々の返済額を減らす「返済額軽減型」(縦のダイエット)の2つあります。

同じ条件で利息負担をより少なくするのは、「期間短縮型」です。

ただ、注意点もあります。よくあるご相談として、貯蓄のすべてを繰上げ返済に充てた結果、冠婚葬祭などの想定外の出来事で生活資金が不足してしまうケースです。

最近の住宅ローンでは、借り入れ余力がある場合に低金利で新たにローンを組めるモノもありますが、通常は教育ローンやカードローンなどを新たに借りることになってしまい、結果として、住宅ローンよりも高い金利の借入をしてしまうケースもあります。

いったん繰上げ返済をしてしまうと、通常は返済期間を延ばせませんので、病気や怪我で働けなくなる、などのリスクも想定しつつ、最低3~6か月分の生活資金は残しながら繰上げ返済を活用していきましょう。

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