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住宅購入時の年齢

住宅購入時に、住宅ローンが払い終わる時期(完済時期)を確かめない方はいないでしょう。特に会社員の方は定年(退職年齢)が決まっているため、住宅購入時の年齢はとても重要になります。

住宅ローンを利用するには、金融機関の融資審査をクリアする必要があります。

最大のポイントは、「返済能力」です。「返済能力」は、年収に対して年間のローン返済額がどの程度の割合になるか?(返済負担率)で判定されます。この返済負担率は、多くとも概ね30%~35%程度に抑える必要があります。

なぜなら、この基準になっている年収には、会社員の場合は通常天引きされる所得税や住民税という税金や健康保険、厚生年金などの社会保険料が含まれており、その天引き分(概ね20%程度)を含めておく必要があるからです。

つまり、返済負担率が35%、上記の給与天引き分が20%の場合、手取りは45%(100%-35%-20%)になりますから、その範囲内で家計をやり繰りする必要があります。

具体的に、借入可能額がどの程度になるかシミュレーションしてみましょう。

例えば、年収500万円とすると、返済負担率30%は年間返済額150万円となります。 65歳までにローンは完済したいと思った場合・・・

(1)50歳で借りると返済期間15年

(2)35歳で借りると30年

ということになります。

適用金利を2.800%(固定)で借入可能額を計算すると、

(1)およそ1,835万円

(2)およそ3,042万円 となります。(※)

(※)実際の融資審査は、その他諸々の条件がありますので、上記の金額を借りられない場合もあります。

シミュレーションの結果、ローン完済時の年齢制限を考えると、年齢が高くなってからでは希望される借入額を確保できない恐れがあります。

それでは、完済時の年齢を延ばすとどうでしょうか?金融機関が設定する完済時年齢は75歳~80歳ですので、希望金額を借りられるかも知れません。しかし、計算上35年で借りられたとしても、70歳を過ぎて年金以外に収入がどれだけ見込めるかを考えると、実質的な返済は難しいケースも多いと思います。

そのため、40~50代の方は、借入可能額を確保するため長めにローンを組むのであれば、子供の教育費負担が無くなってから退職までに計画的に繰上げ返済をし、できるだけ早い時期に完済すべきでしょう。借入期間が実質的に短くなるため支払利息も抑えられ、繰上げ返済をしない場合に比べて、退職後の生活にゆとりを持つことができます。ローンの返済計画と実際の資金の動きが異なることになりますので、キャッシュフローをしっかり管理する必要がありますが、それには、ライフプランを立て家計の全体像を見えるようにすることが役立ちます。

20~30代の若い方は、住宅資金以外にもこれから資金ニーズがでてくる教育資金や老後資金などとのバランスをとることが求められます。「十分な返済期間を確保できる」ということは、他の目的との整合性を取りやすいという強みがあります。若い方は、この強みを確実に活かせるようにしっかりとライフプランニングしましょう。ライフプランニングによって返済の可能性が明確になれば、住宅購入後も安心した生活を送ることができます。

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