特例を受けるためには「築20年」以内の物件を

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特例を受けるための条件

中古住宅を購入した場合は、築年数などによって、税金が安くなる特例を受けられない場合があります。

購入当初の諸費用は結構かかるものですが(中古住宅購入にかかる諸費用 はじめにに 参照)、これは自己資金で準備するのが原則です。

特例を受けられない場合は、予定していた以上に諸費用がかかってしまった、ということもあるので、準備する金額をより正確に把握するためにも、税金をチェックしておきましょう。

登録免許税
住宅を購入し、所有権移転登記や、住宅ローン借入れのために抵当権設定登記をする際に必要な税金です。
家屋の登録免許税には、住宅用家屋の軽減税率という特例があり、該当する場合と該当しない場合では、次のような違いがあります。

住宅用家屋の軽減税率を受けるための要件
・自己居住用住宅
・床面積50m2以上
築20年(耐火住宅は25年)以内または、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの
・取得後1年以内に登記

特例適用の場合 特例が適用されない場合
●所有権移転
税率 3/1000 20/1000
税率 ※固定資産税評価額500万円の場合 1.5万円 10万円
●抵当権設定
税率 1/1000 4/1000
税額 ※債権額1,000万円の場合 1万円 4万円

不動産取得税
不動産の所有権を取得した際にかかる税金です。都道府県によって多少違いがありますが、取得の約半年後に支払うものです。
家屋について、要件に該当する場合には、評価額から一定の金額を控除してくれる特例があります。

住宅の課税標準の特例を受けるための要件
・自己居住用住宅
・床面積50m2以上240m2以下
築20年(耐火住宅は25年)以内または、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの、または昭和57年1月1日以降に新築されたもの


<特例適用を受けられる場合の課税標準>
新築の時期により、下記金額が課税標準(固定資産税評価額)から控除される。

(新築時) (控除額)
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60 年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日~ 1,200万円
 

※固定資産税評価額が500万円の場合 税率は3%(平成21年3月31日までの特例税率)

特例適用の場合 (平成5年新築の場合) 特例が適用されない場合
課税標準 500万円-1,000万円<0 なので、ゼロ 500万円
税額 ゼロ 15万円
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不動産会社に確認を

このように、築20年(耐火建築物の場合は25年)以内かどうかが、特例を受けられるか否かの境目となります。

築年数が超える場合でも、一定基準を満たす建物であれば受けられるので、不動産会社に確認をしましょう。

特例を受けられない場合には、自己資金を多めに用意しておく必要があります。

住宅ローン控除も築年数に注意!

住宅取得後、一定の条件を満たした場合に受けられる住宅ローン控除も、築年数の要件があります。

住宅ローン控除
住宅取得に際して、住宅ローンを借入れした場合には、年末の住宅ローン残高に控除率をかけた金額を所得税から控除できる「住宅ローン控除」という制度があります。
この制度を受けるためには、一定の要件を満たしていることが必要です。


住宅ローン控除を受けるための要件(一部抜粋)
・取得等の日から6カ月以内に居住
・床面積が50m2以上で、その家屋の2分の1以上が居住用であること
築20年(耐火住宅は25年)以内。平成17年4月1日以降に取得した既存住宅(中古住宅)が、地震に対する安全性に係る基準に適合する場合には、築年数の制限はない

平成19年と20年の入居者には、控除期間を従来の10年、もしくは15年(控除率は引き下げ)から選択することができる、住宅ローン控除の特例が設けられています。
など

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平成20年入居の場合、最高で、期間10年の場合も15年の場合も、合計160万円の控除を受けることができます。要件を満たさない場合には、控除を受けられないので、築年数などの要件を満たしているかどうかの確認をしましょう。

なお、控除を受けられる場合、各自の所得税額によって、期間を10年にした方がよいのか、15年にした方がよいのかは異なります。一般的には、①の期間10年の場合で計算した控除可能額よりも、年間の所得税額の方が少ない場合には、②の15年を選択した方が控除額合計は多くなります。


とはいえ、借入額、借入後の繰上返済の予定などによっても、どちらを選択したら良いのか異なることもありますので、実際に試算して選択しましょう。

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