利用できるローンは状況により違う

今の自宅が手狭になったり、子供の教育環境や親の介護などのために、一度購入した自宅を売って住み替えたいと思う人もいるでしょう。
住み替えを考える場合には、まず新しい物件の予算を考えなくてはなりません。
そのためには、今の自宅の売却価額と残っている住宅ローン借入残高の状況をあらかじめチェックし、利用できる住宅ローンを知っておくことがとても重要です。
以下、そのポイントを整理してみました。

自宅の売却価額が住宅ローン借入残高より多い場合

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住宅ローン選び

今の住まいを売却したお金で残っている住宅ローンを完済し、住まいを売却するための仲介手数料などを支払ってもまだ手元にお金(譲渡益)が残るのなら、そのお金を住み替え物件購入の頭金や諸費用に充当することができます。

ですから、住み替え用の家は予算が膨らみすぎないように検討して、頭金や諸費用を自宅売却による譲渡益や貯蓄から準備できれば、住宅ローンも通常の新規の借入れと同様に幅広い選択肢から選ぶことができます

ただし、自宅の売却を待たずに住み替え用の物件を先に購入する場合、金融機関の審査は、新しい物件の担保評価や今後の返済能力などはもちろん、現在返済している住宅ローンの内容も含めて総合的に判断されます。

一時的に二重の住宅ローンになることから、期待通りの額で新規借入れができない場合もあるので、住み替え物件の予算は慎重に吟味することが必要です。

自宅の売却価額が住宅ローン借入残高より少ない場合

このケースは自宅について「担保割れ」が発生していることになります。売却するには抵当権をはずすことが必要なので、住宅ローン借入残高と売却価額の差(担保割れ分)を現在の貯蓄から支払えるかどうかが、まずポイントになります。

a.現在の貯蓄で担保割れ分も十分まかなうことができる場合
この場合は、貯蓄を充当することで抵当権をはずせるので、売却がしやすいと言えます。
売却後も貯蓄残高に余裕があり、住み替え物件の頭金や諸費用を捻出できるのなら、通常の新規借入れと同様の住宅ローンを選ぶことが可能です。

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現在の貯蓄で担保割れ分も十分まかなうことができる場合

ただし、今の自宅の売却が住み替え物件の購入より先になってしまう場合には、仮住まいの費用なども発生し、出費がかさむ傾向があるので、預貯金を全部使ってしまうことは非常に不安でしょう。そんな場合は、この後説明する「買い換え住宅ローン(住み替え住宅ローン)」で手元資金に余裕を持たせる方法も検討してみましょう。

b.現在の貯蓄で、担保割れ分をまかなえない場合
この場合は、抵当権を抹消して売却することが厳しいため、自宅の売却と住み替え物件の購入を同時に進行させて、住み替え物件のローンを組む際に、担保割れ分も含めて多めに借りるという方法が考えられます。
その際に利用できるのが、「買い換え住宅ローン」です。

「買い換え住宅ローン」とは?

通常の住宅ローンは、物件の担保価値の範囲内での融資が基本ですが、「買い換え住宅ローン(住み替え住宅ローン)」は、住み替え物件の担保価値の1.5倍、2倍などといった水準まで融資を可能としています

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買い換え住宅ローン

その仕組みは金融機関ごとに多少異なりますが、金融機関にとっては物件の担保評価以上に貸し出すことになるので、上乗せできる融資額に上限もあり、借入者に対しても、年収や勤続年数など今後の返済能力について厳しく審査する傾向にあります。

このように、買い換え住宅ローンは、借入額が本来の担保価値以上に膨らむので、将来の返済に無理がないかどうかをしっかりチェックすることが必要です。
売却や購入時の一時的な資金繰りに余裕を持たせたい場合や、将来の年収や家計負担などから返済に無理がない場合に利用価値が高まると言えるでしょう。

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