全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」

中古住宅購入で使える住宅ローンとは?で、中古住宅でも一般的に新築住宅の場合と同様に住宅ローンを利用できることをご紹介しました。
今回は、全期間の金利が固定されている住宅ローンとして、「フラット35」を候補にしたい場合に知っておくべき要件や簡単なチェック方法をご紹介しましょう。

まず、「フラット35」は、民間金融機関と住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提携している住宅ローンで、借入の審査は、申込時の年齢が70歳未満であることや収入に対する基準などに加え、物件について、住宅金融支援機構の定める基準をクリアしているかどうかが要件になります。

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基準について

収入に対する基準は、中古物件か新築かなどは関係ありません。
ちょうど2007年10月1日以降申込みより基準が改定され、年収に占めるすべての借入れ(自動車ローンやカードローンなど含む)の年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が次の基準以下であることが要件になっています。

年収400万円未満の場合は、総返済負担率が30%以下
年収400万円以上の場合は、総返済負担率が35%以下
これらの基準は、9月以前と比べて簡素化されて、より利用しやすくなっています。

適合証明手続きが省略できる中古マンションもある

次に、融資対象となる物件の要件を中古物件と新築物件で比較してみましょう。
次の表を見てみると、床面積や購入価額については中古も新築もあまり差がなく、耐久性や築年数の部分を注意して、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準に適合していることが証明されれば大丈夫ということがわかります。

中古物件 新築物件
住宅の床面積 ※敷地面積の要件はない
  • ・一戸建て、重ね建て、連続建て住宅の場合:70m2以上
  • ・共同住宅 (マンションなど) の場合:30m2以上
  • ・店舗や事務所と併用した住宅の場合、住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること
購入価額 購入価額が1億円以下(消費税を含む) 土地代含む建設費や、購入価額が1億円以下(消費税を含む)
住宅の耐久性 など 検査機関または適合証明技術者が発行する適合証明書の交付を受けられ、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること 検査機関が発行する適合証明書の交付を受けられ、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること
築年数など 申込時点で、竣工から2年を超えている住宅または既に人が住んだことのある住宅 ※建築確認日が昭和56年5月31日以前(建築確認日が確認できない場合は、新築年月日が昭和58年3月31日以前)の場合、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準等に適合していることが必要 申込時点で竣工から2年以内の住宅で人が住んだことがない住宅

それを証明する適合証明書は、中古物件の場合、検査機関または適合証明技術者へ物件調査の申請を行ない、合格することで交付されます。
ただ、実際の借入申込手続きでは、物件調査・適合証明の申請をして、適合証明書の交付を受けることが面倒に思える場合もあるでしょう。
しかし、築10年以内の中古マンションなら、その新築分譲時に住宅金融支援機構の定める耐久性基準等を満たしていることがあらかじめ確認されたマンションについて適合証明手続きが省略できます。
具体的には次の3つを満たしているマンションで、「フラット35」のサイト内の「中古マンションらくらくフラット35」というページで物件を調べることができます。

適合証明手続きを省略できる中古マンションの条件

1.新築時に旧公庫の優良分譲住宅公社分譲住宅市街地再開発、都市居住再生融資に係る手続きを完了した分譲住宅(共同建てのものに限る)
2.新築時に機構の定める耐久性基準に適合していること
3.竣工時現場審査合格日が購入希望者の申込日の属する年度の年度末から遡って10年以内であること(平成19年度に申込なら、竣工時現場審査合格日が平成10年4月1日以降であるマンション)


住宅購入は、事前にご自身がどんな住宅ローンを利用できるのかを考えて、借入額および予算を決めることで、最終的な住宅ローン選びや途中の返済で慌てることが少なくなると思います。
ですから、あなたが気になる物件が「フラット35」の融資対象となるかどうかも事前にチェックすることはとても有益だと言えます。しかも、物件がその基準を満たすということは、建物の耐久性などについても安心と言えるので、十分検討の余地はあるのではないでしょうか。

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