事故物件とは、いったいどのようなものか?

「事故物件」という用語に明確な定義はありません。広い意味では、住宅ローン破綻、所有会社の倒産など、売却理由としての「金融事故」を含める場合もあるでしょう。しかし、不動産取引において一般的に「事故物件」と言えば、建物内での自殺や他殺、火災による焼死、不審死、事故死など、人の死亡にかかわる事件があった場合を指します。病死や老衰による死亡でも長期間発見されずに腐乱したような場合、あるいは死亡原因が不明でも敷地内で死体が発見された場合、敷地内で凍死体が発見されたような場合も事故物件となります。このような物件は「心理的瑕疵物件」とも言われます。また、過去に大雨による床下・床上浸水があった建物、地震による損傷、雨漏りや白アリ被害のある建物、地盤や土壌に問題のある敷地などで、その問題が解消していないものを含めて「事故物件」とする場合もあります。

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事故物件

事故物件を見分けるためにはどうすれば良いのか

事故物件の場合には、売買であれば売り出し価格が、賃貸であれば募集賃料が安く設定されます。通常の相場よりも2~3割安く、場合によっては半額以下のこともあります。不動産の広告にはたいてい「告知事項あり」などと記載されるだけで、その具体的な内容には触れられていません。所有者のプライバシー保護の問題なども絡むためです。しかし、実際に購入しようとする人、あるいは借りようとする人に対しては、契約前の重要事項説明において宅地建物取引主任者から、ある程度まで細かく説明されることになっています。ただし、何年前の事件・事故まで説明しなければならないのかについて明確な規定はなく、その内容によって対応が大きく異なる場合もあります。賃貸であれば、事故があった次の賃借人には説明をするものの、その次の賃借人に対しては説明を要せず、賃料も元に戻して構わないとする考え方も強いようです。

もし、購入した自宅、賃貸で借りた自宅が事故物件だと分かったら

売買物件内での事件・事故など心理的瑕疵、あるいは建物の欠陥などについて、売り主が知っていることは買い主に告げなければならず、これを怠れば「不告知」として責任を問われます。同様に不動産業者は知り得た事項を説明しなければ、説明義務違反となります。もし、そのような説明を受けないままで購入した自宅が事故物件だったと分かれば、売り主および不動産業者の責任を追及し、損害賠償または場合によって契約の解除を求めることも可能です。しかし、古い事件・事故、あるいは売り主のさらに前の所有者のときに起きた問題については、責任の追及が難しい場合も少なくありません。賃貸物件へ入居した後に、前入居者が絡む事故物件だと分かった場合には、たいていはその管理不動産業者が事実を知っているはずです。契約時に説明がなかったとすれば責任の追及は容易ですから、入居者の求めに応じて契約解除および転居費用が支払われることになるでしょう。

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