ペナルティーが課されるかどうかは、ココを見る -契約の解除に関する事項-

契約を解除するときの規定について説明されます。 ポイントは、どのような場合にペナルティーが伴い、どのようなときに伴わないのかを見極めることです。 ペナルティーが伴うものでは、先にお話しした手付け解除のほかに「契約違反による解除」があります。伴わないものでは、「ローン特約による解除」「危険負担による解除」があります。 それぞれの内容を見ていくことにしましょう。

■契約違反による解除
契約違反による解除は、売り主または買い主のいずれかが、売買契約に基づく義務を履行しないときに生じます。
たとえば物件の引き渡し期日が過ぎているのにもかかわらず、売り主が建物を引き渡してくれない、所定の期日までに買い主が購入代金を支払わない、などのケースが契約不履行に該当します。 相手方が契約どおりに履行しないときは、相手方は催告のうえ売買契約を解除できるこことに加えて、違約金を請求することができます。 違約金の額は、事前に予定額が決められているのが普通です。このように取り決められていると、実際の損害額のほうが多くても、予定額を超えて違約金を請求することはできません(後述)。

■ローン特約による解除
当初予定していた住宅ローンが借りられなくなったときに、事前に取り決めておいた「融資利用の特約」の期間内であれば、手付金の放棄や違約金請求を伴わずに解除することができるという規定です。 ただし、特約を結んでいないと適用されないので要注意。この条項が重要事項説明書と売買契約書に記載されているかどうかを、必ず確認するようにしてください。

■危険負担による解除
購入物件の引き渡し前に天災などで建物が滅失した場合、借地の売買で土地所有者から譲渡承認が受けられなかった場合などは、無償で白紙解除することができます。ただし、これも重要事項説明書と売買契約書に記載されないと適用されません。

ペナルティーの金額は、ココを見る -[損害賠償の予定または違約金に関する事項]-

契約違反のときに請求できる損害賠償と違約金の予定金額が説明されます。重要事項説明書には違約金の予定金額を記載せず、請求できることと、具体的な金額は売買契約書に記載されている旨が記されている場合もあります。なお、宅建業法では、売り主が不動産会社の場合、損害賠償の予定額と違約金との合計額は、売買代金の2割以内と決められています。

住宅ローンを借りる人は、ココを見る- [ローンあっせんの内容およびローンが不成立の場合の措置-

ローン特約による解除については先にお話ししましたが、ここではどのローンが特約の対象になっているのかが説明されます。万一、この欄に「当社指定の金融機関」「他の金融機関を紹介する」「他の物件に振り替える」といったあいまいな表現があったら極めて危険です。次の事項が具体的に明記されていることを確認してください。
◇借入先の金融機関名、◇融資額、◇融資期間、◇利率、◇返済方法など。

売買契約を結ぶ前に

■事前に関係書類のコピーを受け取っておきましょう。
重要事項説明の内容に納得がいくと、いよいよ売買契約の締結です。内容は重要事項説明書と重複している項目が多く、形式的になりがちですが、契約書の条文をしっかり読むようにしてください。
なお、(財)不動産流通近代化センターでは、重要事項説明と売買契約の締結との間に余裕を持たせるように指導していますが、実際は時間的な余裕がほとんどない場合が少なくありません。
そのようなときは、事前に関係書類のコピーを受け取っておき、自宅でじっくり読み込んでから契約に臨むようにするとよいでしょう。

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