瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵(かし)」に適用

「購入した住宅に「隠れたる瑕疵」があった場合、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償を請求することができます。この売主が負っている責任を「瑕疵担保責任」といいます。
隠れた瑕疵とは、買主が知り得なかった欠陥や不具合などを指します。したがって売主から告げられていたり、告げられていなくても普通に注意していれば知り得た瑕疵(キズ)は、「隠れたる瑕疵」には当たりません。たとえば売主から雨漏りがすることを告げられて購入した場合は、売主の瑕疵担保責任を問うことはできないのです。

法律が規定する瑕疵担保責任

瑕疵担保責任は、図表にまとめたように法律によって規定されています。このなかで最も買主を手厚く保護しているのが「品確法」に基づくもの。新築住宅を対象にしています。
次いで宅建業法に基づくもの。これは売主が宅建業者である場合に適用され、新築・中古を問わず、すべての売買物件に適用されます。民法の規定は適用対象が広く、売主が個人など宅建業者以外であれば、すべての売買物件に適用されます。

アフターサービスとはここが違う

瑕疵担保責任は、売主が当然負うべき「法的責任」であり、特別に契約を結ばなくても、瑕疵が発見されれば売買契約の解除および損害賠償の支払いに応じなければなりません。
対してアフターサービスは、売主と買主がアフターサービス契約を結ぶことで、はじめて生じる「約定責任」です。保証する範囲は「隠れた瑕疵」に限定されず、広い部位に適用されるのが一般的です。

図表 法律で規定している「瑕疵担保責任」
民法 ◆契約の解除または損害賠償の請求ができる期間は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知ってから1年以内です。 ◆売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については責任を逃れることができません。
宅地建物取引業法 ◆宅建業者が売主の場合、瑕疵担保責任を問える期間を、引き渡しの日から2年以上とする特約を結ぶ場合を除いて、民法に規定するものより買主に不利となる特約を結ぶことができません。たとえば瑕疵担保責任の期間を引き渡しの日から1年とする特約が付いていたとしても、この特約は無効となります。
住宅の品質確保と促進等に関する法律(品確法) ◆新築住宅について、売主は住宅の「基本構造部分」について引き渡しの日から10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。基本構造部分とは、「住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として法令で定めるもの」と規定されています。 ◆新築住宅とは、完成後1年未満のもので、かつ人が住んだことがないものをいいます。