リバースモーゲージのあらまし

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リバースモーゲージ

「リバースモーゲージ」はローンの一種で、「逆抵当融資方式」といわれる仕組みを用いたものです。取り扱う金融機関によって制度上の違いがいくつかありますが、簡単にいえば「高齢者などが持家を担保にして生活資金を借り、死亡したときに持家の売却代金で一括返済するシステム」です。自宅にそのまま住みながら、必要資金を受け取ることのできる点が大きなメリットでしょう。融資の受け方には、初めにまとまった金額を受け取るタイプ、利用限度枠内で自由に引き出すことのできるタイプ、毎月または毎年など定期的に一定額ずつを受け取るタイプ、それらを組み合わせたタイプなどがあります。また、利息のみを毎月支払うタイプ、利息を含めて死亡後に一括返済するため借入れ期間中の返済が一切不要なタイプなど、返済方法も金融機関によって、あるいは商品によって異なります。融資金の使途は生活資金など自由なものが一般的ですが、自宅のリフォーム工事費用など一定用途に限られる場合もあります。

リバースモーゲージの取り扱い金融機関は一部

アメリカでは1960年代にこの制度が導入され現在はその普及も進んでいるようですが、日本でリバースモーゲージを取り扱っているのは、一部の金融機関や自治体などに限られます。全国に先駆けてこの制度を導入したのは東京都武蔵野市で、1981年のことです。その後いくつかの自治体や民間の信託銀行で導入されましたが、バブル崩壊後における担保不動産の資産価値下落などがあり、実質的に取り扱いをやめているケースが少なくありませんでした。しかし、2000年代以降は公的年金への信頼感の低下、医療費負担の増大、定年後の再雇用問題など、老後の生活不安が増すなかで、リバースモーゲージを見直す動きが強まりました。また、2003年には厚生労働省から都道府県への通知でリバースモーゲージの取り扱いを求められたため、各都道府県の社会福祉協議会が「長期生活支援資金」などの名称で「低所得者向けのリバースモーゲージ」制度を導入するようになっています。
自治体としてこの制度を導入しているのはごく一部に限られ、金融機関の取り扱いも一部の地方銀行(東京スター銀行、群馬銀行など)、信託銀行(三井住友信託銀行など)、信用金庫(芝信用金庫、世田谷信用金庫など)にとどまっています。しかし、2013年7月にメガバンクとして初めてみずほ銀行が取り扱いを開始し、大きな話題となっています。当初は東京都内に一戸建てを所有する人だけが対象となるものの、順次、対象地域の拡大を図っていく予定とされています。また、住宅金融支援機構はバリアフリー改修工事費用または耐震改修工事費用に使途を限定したリバースモーゲージを、「高齢者向け返済特例制度」として提供しています。

対象は一戸建てに限られる?

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一戸建てに限られる?

リバースモーゲージを借りる際の担保物件は、一戸建て住宅に限定される場合が多いでしょう。東京スター銀行、三井住友信託銀行、武蔵野市などは一定の条件付きでマンションも対象としていますが、担保評価額に対する融資限度額の割合が低く抑えられる場合もあります。また、一戸建て住宅でも敷地の権利が借地権の場合や区画整理による仮換地の場合など、「担保権の登記ができない土地」は対象外です。一般的にリバースモーゲージは、「敷地の権利が所有権の一戸建て住宅」を対象とする商品だといえるでしょう。さらに、原則として購入時に借りた住宅ローンなどは返済し終わっていなければなりません。

リバースモーゲージのリスク

リバースモーゲージによる融資をした側は、一定期間ごとに担保評価の見直しを行いますが、地価の下落などによって担保割れが生じ、契約終了前に融資が打ち切られることも考えられます。また、金利は一般的に変動型であり、金利上昇によって借入れ残高が想定以上に増えることで同様に担保割れを引き起こすことがあるでしょう。さらに、長生きをすることによって融資金が限度額に達してしまうこともあります。このような事態になれば、融資が中断されるだけでなく、途中で元金の返済を求められることも想定しなければなりません。ただし、これらのリスクを軽減するために、金融機関などでも融資額に余裕を持たせ、限度額を土地評価額の50%~70%程度に抑えていることが大半です。仮に5千万円の評価がある土地でも、5千万円を借りられるわけではないのです。また、借入れ時の年齢も一部の金融機関は55歳以上となっていますが、多くは60歳以上または65歳以上です。
なお、リバースモーゲージは死亡時に住まいを売却することが前提となりますから、それを子どもに残すことはできません。借り入れをする前に、相続人となる相手の同意を得ておくことも大切です。

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