目の前に何が建つのか、を予測する

「前建て不安」というのは、「将来、目の前に何が建つ可能性があるのか」を考え、好ましくないものが建つ可能性を予測することだ。

例えば、建売住宅の南側が大きな野原になっていた場合、現状の眺望や日当たりは良好だが、「前建て不安は大きい」となる。なぜなら、野原は未来永劫野原のまま放置される可能性は少ない。遠からず何かが建設されるだろう。それが嫌だなと考えるわけだ。

建設される「何か」が一戸建て住宅ならわるくない。しかし、工場や風俗系の店舗だったら、環境がわるくなる。マンションも日陰を生むのであまり好ましくないと考える。

では、「何が建つか」をどうやって予測するのか。

不動産のプロは「用途地域」と「容積率・建ぺい率」「高さ制限」などを頼りに予測を行う。例えば、その野原が「第一種低層住居専用地域」に位置していれば、高さ10mまでの建物で工場や風俗系の店舗は建設できないので、嫌悪施設ができる可能性はまずない。つまり、「前建て不安が少ない」と判定できる。

ところが、野原が「工業地域」や「商業地域」であれば、工場や風俗系の施設ができる可能性があり、「前建て不安あり」と判定するわけだ。

以上の判定を一般の方々が行うのはむずかしい。そこで、一戸建てを買うときは、前建て不安」に関して、きちんと質問しておくことが大切。「もし南側に新しい建物が建設されとしたら、どんな建物が建設可能か」「その可能性はどれくらいあるのか」・・・などを質問して、答えに納得できれば購入すればよいのだ。

注意したい「目の前が月極駐車場」

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注意したい「目の前が月極駐車場」

前建て不安で、一番怖いのは「目の前が月極駐車場」というケース。月極駐車場やコインパーキングは、近い将来、何かの建物が建つ可能性が高いと思ったほうがよい。

地主が「ビルを建てよう」とすれば、すぐに工事が始まってしまうからだ。これが賃貸アパートだと、賃借人に居住権があるため、「すぐに出ていって」とはいえない。つまり、工事が始まるまでに時間がかかる。しかし、月極駐車場やコインパーキングは地主の一存ですぐに廃止でき、工事が開始できる。

逆にいうと、「この土地には遠からずビルを建てよう」と地主が考えている土地は、月極駐車場やコインパーキングとして暫定利用されやすい。だから、前建て不安あり、と判定されるのである。

次は、「意外にある"お買い得価格"の住戸」についてお話ししよう。

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