歴史ある住宅地では建ぺい率30%も

一戸建ての場合、ゆとりや日当たりのよさ、静かな環境も大切なので、建ぺい率は低くなる。とはいっても、建ぺい率20%では建設できる建物が小さくなる。1階部分が50m²の家を建てようとすると250m²もの土地が必要になり、土地代が高くなる。高い土地代を払って庭が異様に広い家など、よほどのお金持ちでないと買う気にならないだろう。

そこで、建ぺい率が大きすぎず、小さすぎずの場所が一戸建ての適正地ということになる。具体的には建ぺい率50%がほどよい数値。実際、建売住宅が建設されるのも、建ぺい率50%の土地が多くなっている。

ところが、世の中には建ぺい率40%とか30%という土地もある。鎌倉のように歴史ある住宅エリアや田園調布のような高級住宅、さらには畑が目立つ田園地帯では建ぺい率が低く設定される。現状の住環境を守ろうとして、建ぺい率が抑えられるためだ。

ただし、田園地帯の場合、開発が進むと建ぺい率の見直しが行われる。30%が40%に、さらに50%に上げられるケースが多いのだ。そのため、田園地帯の開発が進み、建ぺい率が50%になったあたりで急に建売住宅が増えるという現象が起きてしまうのである。

容積率が低いと、2階が小さい家になる

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建ぺい率と容積率

一戸建てが多く集まる住宅地では、建ぺい率とともに、容積率も抑えられる。ここで、注意したいのは、建ぺい率と容積率のバランスが悪い土地だ。

一般的に、容積率は建ぺい率の2倍というのがバランスよい比率。「建ぺい率50%で容積率100%」というのが、建売住宅で多い数値だ。ところが、「建ぺい率が50%で容積率が80%」というような土地がある。建ぺい率と比して容積率が低い。

そうなると、総2階建ての建物が建設しにくく、1階に比べて2階が小さい家になりがち。昔からの住宅地には、この形式の住宅が多い。それは、建ぺい率に比べて容積率が低い結果なのだ。

一戸建てが集まる住宅地の場合、「建ぺい率50%で容積率100%」が基本の数字になることを覚えておきたい。

次は、「知っておきたい用途地域」についてお話ししよう。

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