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賃貸業界の仕組みを知って、家賃交渉するための3つのテクニック

賃貸業界の仕組みを知って、家賃交渉するための3つのテクニック

賃貸業界の仕組みを知って、家賃交渉するための3つのテクニック

2015.08.18

「忙しい仕事や学校の合間をぬって、効率良く自分に合う物件を探して、できるだけ安く引越しをしたい!」しかし、実際はそう思った通りにいくわけもなく、なかなか良い物件に出会えず、最後は妥協して決めてしまったなんてこともよくあるようです。実は、賃貸業界の仕組みをちょっと知っているだけで、これまでよりもずっと効率的に、安く住み替えることができます。今回はこれから住み替えをしようと考えている方向けに、効率的かつ安く住み替えるためのテクニックをご紹介したいと思います。

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年間の募集物件数の推移と家賃交渉の難易度

物件探しの穴場は4月!

急な転勤など引越しを急いでいる状況でなければ、賃貸物件の動きや不動産会社の状況を把握して、引越しの時期を見極めると有利に物件探しすることができます。

1月〜3月 まさにスピード勝負!

賃貸物件が豊富に出てくる繁忙期。不動産会社は繁忙期の完成を目指して新築物件を建て、また中古物件も品揃えを取り揃えてきます。人気のある物件は12月~1月中旬には決まってしまうので、早めのアプローチが重要です。内見から契約までの期間は平均1週間と物件の動きも早いので、まさにスピード勝負。この時期の家賃交渉は難しいですね。ゆっくり物件を探したい方は繁忙期を避けたほうが良いかもしれません。

4月〜6月 物件探しの穴場時期

繁忙期が過ぎて落ち着いてくると、空室が埋まらなかった大家さんや不動産会社は焦ります。なぜなら、繁忙期を過ぎても借り手がいない物件は、下手をすると1年中空室になってしまう可能性があるからです。そのため、大家さんや不動産会社は、家賃を下げたり礼金をなくしたり、設備を良くするなど、あの手この手を使って必死に4月中に空室を埋めようとします。夏場は動きが悪くなり、良い物件が数多く出てくることはあまり期待できないため、もし良さそうな物件があれば、積極的に家賃交渉するとうまくいくことが多いです。

7月〜8月 家賃交渉して得する!

閑散期真っ只中。自分に合う物件が見つかれば、一番得するのがこの時期です。閑散期は不動産会社も大家さんもどうにか契約を決めたいと思っているので、家賃交渉に応じやすく、5,000円 ~ 10,000円下がる可能性もあります。不動産会社は時期的に落ち着いているので、一人ひとり丁寧に対応してもらえ、また繁忙期には難しい「入居日の指定」にも応じてくれることが多いです。

9月〜10月 秋は物件が充実してくる

10月は異動がある時期なので、シングル~ファミリータイプの物件が動きます。1月~3月の繁忙期に比べると少ないですが、賃貸業界では秋商戦といわれる時期で、不動産会社は少なからず新築物件を準備し、中古物件の収集に力を入れているので、秋頃から物件が充実してきます。

11月〜12月 良い物件に出会えるかも?!

11月以降は1月からの繁忙期に向けて準備する期間です。準備が早い不動産会社では、12月にすでに繁忙期のために準備した物件をネットに載せている会社もあるので、時間に余裕がある方は、不動産情報のポータルサイトや物件検索アプリ、住みたいエリアの不動産会社のホームページを探すと良い物件に出会う可能性が高いです。この時期は閑散期と比べると、家賃交渉の難易度は少し上がりますが、引越しをする人が少ない時期なので、契約を決めるために家賃交渉に乗ってくれることもあります。

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情報をうまく収集して、家賃交渉せよ!

引越しの時期を見極めて、家賃交渉しましょう!とお伝えしていますが、具体的にどうやって交渉すればいいかわからない方も多いはず。そんな方のために、借りたい物件が、値引き可能な物件かを見極めるための、3つのポイントについてお教えします!

1.家賃相場を知る

借りたい物件が周辺エリア内の条件が似た物件と比較して、高いのか安いのか。高ければ、積極的に交渉できるはずです。そのためにも、家賃相場を調べる必要があります。そこで知っておきたい考え方として、「1m²あたりの賃料」というものがあります。

1m²あたりの賃料 = 賃料/専有面積

例えば、借りたい物件が家賃80,000円、間取り1K、専有面積25m²の場合、1m²あたりの賃料は3,200円になります。

計算式:3,200円= 80,000円/25m²

1m²あたりの賃料が算出できたら、借りたい物件の周辺エリア内で条件が似た物件(広さ、間取、築年、向きなど)と比較します。HOME'Sアプリ(iPhone)には家賃相場が調べられる機能があり、とても便利なので、ぜひ活用してみてください。1m²あたりの賃料の比較を行った上で、借りたい物件が割高の場合は、算出データをもとに不動産会社に交渉を行いましょう。

2.値引きできる物件かどうかを見る

新築物件、ペット可物件、デザイナーズ物件など付加価値がついた物件や家賃が相場よりもはるかに高い物件の場合は、家賃交渉は難しくなってきます。
では、どんな物件なら値引き交渉できる物件なのでしょうか?見極めるポイントは、大きく3つです。

・長期空室の物件かどうか
半年も空いている物件など、大家さんは空いている間、家賃収入がないので一刻も早く物件を決めたいと思っています。少し家賃を下げてでも空室を埋めたいと思っているので、多少強気に交渉に出てみる価値はあります。交渉する際は、事前にどれだれ空いていたのか、さりげなく不動産会社に確認しておきましょう。

・駅から遠い物件かどうか
駅から20分やバスを利用する必要がある物件は人気がないため、家賃交渉がしやすいと言えます。

・何かマイナスな要素がある物件かどうか
道路沿いで騒音が激しい、1階で日当たりが悪い、5階なのに階段しかない等、借り手にとってネックになる部分があれば、そこで交渉してみると良いでしょう。

3.申し込む手前で家賃交渉をする

家賃交渉はいったいどのようなタイミングですると効果的なのでしょうか?家賃交渉は、不動産会社経由で大家さんに交渉するので、不動産会社が交渉しやすいようにしてあげることがとても大事です。「あと2,000円家賃を下げてくれたら、他の物件はやめて、この物件に申し込みたいと考えているのですが、大家さんに交渉していただけますか?」とはっきり金額を伝えてしまったほうが不動産会社は大家さんに交渉しやすいです。ただ単に「安くしてください」だとなかなか「うん」と言ってもらえないもの。明確に条件を伝えて、OKであれば交渉成立、NGであれば他の物件を探すという割り切りを持って、家賃交渉に挑みましょう。

まとめ

今回、賃貸業界の1年間の動きをお話しした上で、不動産会社や大家さんと上手に家賃交渉するための3つのテクニックをご紹介してきました。賃貸業界の仕組みを知って、不動産会社や大家さんの立場を考えられるようになると、ぐんと効率的に、これまでよりもお得に住み替えをすることができるようになります。今回ご紹介した内容をぜひ次の住み替えで実践してみてください!

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